Question 1

在泰国通过 Airbnb 出租房产合法吗？

查斯-贝格利 · Accepted Answer

在泰国，在 Airbnb 或其他短租平台上出租您的房产是一个复杂的问题，因为相关法规主要受 2004 年《酒店法》和当地公寓或物业规则的制约。根据《酒店法》，在没有酒店许可证的情况下将房产出租少于 30 天通常被视为非法行为，因为该法将此类活动归类为经营酒店。这适用于公寓和私人别墅。对违规行为的处罚包括最高 20,000 泰铢的罚款、最长一年的监禁以及每天最高 10,000 泰铢的罚款。根据《公约》，有有限的豁免 2008 年部级条例 (2023 年 12 月修订），可允许在没有酒店许可证的情况下进行短期租赁：

物业必须具备 8 或更少的房间 并适应 30 位或更少宾客.
租金收入必须是补充 (不是东道主的主要收入来源）。
财产必须注册与地方当局合作，如曼谷的省行政局 (DOPA) 或其他地方的地区办事处。

泰国的许多公寓都通过以下方式明确禁止短期租赁（少于 30 天）。法人规则或共有人协议。违反这些规则可能导致罚款、共同所有人的法律行动或制裁从公寓管理部门。另一个复杂的问题是，短期租房只能租给泰国人或泰国公司。由于涉及众多因素，我们建议您在泰国经营短期租赁业务之前寻求建议。如果您想讨论您的情况、 请在此预约免费咨询。

Question 2

泰国对短期租赁有哪些规定？

查斯-贝格利 · Accepted Answer

泰国的短期租赁（少于 30 天）主要由以下机构监管 2004 年酒店法在此基础上，《公约》还规定了一些修正和豁免。 2008 年部级条例 (2023 年 12 月更新）。移民和税收法规等其他法律也同样适用。以下是短期租赁主要法规的简明摘要：

1. 2004 年酒店法

定义:根据该法，任何租期少于 30 天的房产都被视为 "酒店"，需要获得以下许可 旅馆执照 除非获得豁免。
违规处罚:
- 罚款最高可达 20,000 泰铢.
- 监禁至 1 年.
- 每日罚款最高可达 10,000 泰铢 持续违规行为。

2. 短期租赁豁免（2008 年部级条例，2023 年修订）

小规模酒店如果符合特定标准，可以免于申请酒店执照：

尺寸限制:不超过 8 个房间 和 30 位来宾 每次
收入要求:租金收入必须补充，而不是东道主的主要收入来源。
注册:房产必须在当地政府（如曼谷的省政府或其他地方的区政府）登记。
非酒店许可证:符合条件的房产必须获得 非旅馆许可证 合法经营，这比获得完整的酒店执照要简单得多。
备注:这些豁免通常包括不适用于公寓，因为许多公寓都有禁止短期出租的内部规定。

3. 共管公寓条例

大多数公寓通过其 法人规则 或共有人协议，以保持居住环境。
违反公寓规则可能导致
- 公寓管理部门的罚款或处罚。
- 来自共有人的法律诉讼。
有些公寓可能允许短期出租，但必须获得法人的明确许可，并遵守客人登记规则。

4. 别墅和私人住宅

别墅和私人住宅更有可能符合以下条件 非旅馆许可证 豁免（8 个或更少房间，30 位或更少客人）。
车主仍必须向当地政府登记，并遵守安全和税务规定。
地方法规或邻居投诉可能会导致执法行动，即使是对豁免财产也是如此。

由于涉及众多因素，我们建议您在泰国经营短期租赁业务之前寻求建议。如果您想讨论您的情况、 请在此预约免费咨询。

Question 3

经营短期出租房需要许可证吗？

查斯-贝格利 · Accepted Answer

是的，在泰国，根据 2004 年《酒店法》的规定，在 Airbnb 等平台上经营短期租赁（少于 30 天）一般需要许可证。不过，根据 2008 年部级法规（2023 年 12 月修订），根据您的房产类型和规模，可能会有豁免。

如果您的物业符合 2008 年部级法规（2023 年修订）规定的豁免条件，您可能不需要完整的酒店执照。符合条件的房产必须获得非酒店执照，这种执照比酒店执照更简单，费用也更低。这种情况在别墅和私人住宅中较为常见。

Question 4

住宅与公寓的租赁规则是否不同？

查斯-贝格利 · Accepted Answer

是的，在泰国，房屋（包括别墅和私人住宅）和公寓的短期租赁（少于 30 天）规定差别很大。

根据 2004 年《酒店法》的规定，房屋（包括别墅和私人住宅）的短期租赁（少于 30 天）需要获得酒店许可证，除非拥有 8 间或 8 间以下客房且住客人数在 30 人或 30 人以下的房屋获得豁免，需要获得更简单的非酒店许可证。住宅由于没有公寓式的限制，因此具有更大的灵活性，但业主必须向当地政府登记，遵守安全标准，通过 TM30 表格报告外国客人，并缴纳税款（如果收入超过 180 万泰铢，则需缴纳增值税）。外国人可以通过泰国公司或租约控制房屋，但地方法规或邻居投诉可能会触发执法。

共管公寓面临着更严格的规定，因为大多数共管公寓通过法人规定禁止短期租赁，这使得非酒店许可豁免在没有管理部门批准的情况下基本不适用。即使有许可证，违规行为也会面临罚款、法律诉讼或将客人驱逐出公寓的风险。与住宅一样，公寓也需要报告 TM30、遵守税务规定和遵守安全规定，但通常允许长期出租（30 天以上），并且不受《酒店法》的约束。管理租赁的外国人需要工作许可证，除非使用泰国公司，这使得公寓的短期租赁不如住宅灵活。

Question 5

不遵守泰国关于 Airbnb 短期租赁的规定会受到什么处罚？

查斯-贝格利 · Accepted Answer

在泰国，不遵守 2004 年《酒店法》规定的短期租赁规则（少于 30 天）将受到严厉处罚：在没有获得所需的酒店或非酒店许可证的情况下经营，最高可被处以 20,000 泰铢的罚款、最长 1 年的监禁以及每天 10,000 泰铢的罚款，直至问题解决为止。违反公寓法人规定（通常禁止短期出租）可能会被处以 5,000 至 100,000 泰铢的罚款、共有人提起法律诉讼或驱逐客人。这些处罚同时适用于住宅和公寓，执行情况因地区而异，但通常由投诉引发。其他违规行为包括未通过 TM30 表格报告外国客人（每次最高罚款 1600 泰铢）和不遵守纳税规定，这可能会导致最高 100-200% 的未付税款罚款、利息或最高 7 年的逃税监禁。没有工作许可证而管理出租房屋的外国人将被处以 5,000-50,000 泰铢的罚款，并有可能被驱逐出境，而违反安全法规（如火灾隐患）将被处以 10,000-100,000 泰铢的罚款或关闭房产。要避免这些处罚，遵守许可、公寓规则、税收和安全标准至关重要。如果您担心自己违反了相关规定，并希望降低违规带来的风险、 请联系

Question 6

在泰国预订 Airbnb 短租房是否安全？

查斯-贝格利 · Accepted Answer

在泰国预订 Airbnb 短租房通常很安全，有数千个房源（例如，截至 2024 年 9 月，曼谷有 15,032 个房源，普吉岛有 10,863 个房源）在顺利运营，尤其是在游客友好地区。Airbnb 的平台提供客人保护措施，如房东评论、取消政策和退款选项，而且大多数房东都保持高标准以在竞争中取胜。由于房屋通常符合基本的安全要求，人身安全问题很少受到关注，暴力事件也不常见。不过，短租的合法性是一个灰色地带：许多短租没有酒店执照或非酒店执照（适用于拥有 8 间客房/30 名客人或以下的房源），因此有可能面临执法行动。客人面临的法律责任微乎其微，但应通过评论核实房东的可靠性，并确保清晰的沟通。

客人面临的主要风险包括：如果当局或公寓管理部门突击检查无证房产，或执行短期租赁禁令（根据法人规则，这在公寓中很常见），则会导致客人被驱逐或预订中断。虽然 Airbnb 的退款政策可以减轻经济损失，但这可能会导致突然取消预订、搬迁麻烦或预付预订损失。其他风险包括不合标准的房源（如清洁问题、虚假陈述的设施）、诈骗（罕见但可能发生）或与房东就押金问题发生纠纷。为将风险降到最低，应向评价高的房东预订，查看是否有许可证（尤其是别墅），尽可能避免公寓，并确认取消条款。如果出现问题，Airbnb 的支持人员可以提供帮助，但在泰国，客人的法律追索权有限。

Question 7

预订前如何确认短租房源是否合法？

查斯-贝格利 · Accepted Answer

要核实短租房的合法性，首先要检查房源信息是否合规。直接询问房东是否持有酒店执照或非酒店执照，以及该房产是否已在当地政府（如省管理部或地区办公室）注册。

如果是公寓，请询问是否允许短租，因为许多公寓的内部规定禁止短租。别墅或私人住宅的房源更有可能是合法的，因为它们面临的限制较少。寻找细节清晰、评分较高（4.8颗星以上）、评论中提到顺利入住的专业房源，因为这些房源表明房东经验丰富，可能会遵守相关规定。避免使用描述含糊或对许可询问没有回应的房源。

Question 8

泰国有哪些特定地区更有可能使短期租赁合法化或得到容忍？

查斯-贝格利 · Accepted Answer

普吉岛、苏梅岛和清迈等旅游中心更有可能存在合法或被容忍的短期租赁，尤其是别墅和私人住宅。这些地区从旅游业中获得经济利益，导致《酒店法》的执行更为宽松。例如，在普吉岛，许多别墅都符合非酒店许可豁免条件（8 间客房/30 名客人或更少），并在当地政府注册，因此符合法律规定。苏梅岛同样拥有高密度的 Airbnb 房源，由于打击力度很小，房东通常合法经营或在灰色地带经营。清迈以旅游业为主导的经济支持短租，尤其是非公寓物业，但房东仍必须满足许可和 TM30 移民报告要求。这些地区拥有帮助房东遵守法规的基础设施（如物业管理公司）。

相比之下，曼谷和芭提雅的监管更为严格，尤其是对公寓的监管，那里的规定通常禁止短租，使得合法经营变得更加困难。在曼谷，公寓房源（2024 年在 Airbnb 上将超过 1.5 万个）很常见，但经常是非法经营，有被查抄或驱逐客人的风险。芭堤雅的公寓市场也面临着类似的限制，不过一些以游客为导向的公寓在获得批准后也允许出租。农村或游客较少的地区（如伊桑地区）由于对旅游业的依赖程度较低，短租房较少，执法也较严格，因此合法房源很少。为了最大限度地保证安全，请选择普吉岛、苏梅岛或清迈的别墅房源，通过直接询问来核实房东的许可证，并查看评论以了解稳定运营的迹象。即使在宽容的地区，如果房东缺乏适当的许可证或公寓批准，风险依然存在。

Question 9

在泰国，在 Airbnb 上出租私人住宅和公寓的法律有何不同？

查斯-贝格利 · Accepted Answer

在泰国，私人住宅（包括别墅）和公寓在 Airbnb 上的短期租赁（少于 30 天）受 2004 年《酒店法》的监管，除非根据 2008 年《部级条例》（2023 年修订）获得豁免，否则必须持有酒店许可证。私人住宅有更大的灵活性，如果它们拥有 8 个或更少的房间，可容纳 30 位或更少的客人，则有资格获得非酒店许可证，但需向地方当局登记。这种豁免在普吉岛和苏梅岛等旅游区很常见，那里的别墅通常都符合法律规定。别墅面临的限制较少，但房东必须遵守安全标准、TM30 外国客人移民报告和纳税义务（所得税、收入超过 180 万泰铢时的增值税）。地方法规或邻居投诉偶尔会触发执法。

然而，由于 1979 年《共管公寓法》中的法人规定，共管公寓面临着更严格的限制，即使获得了非酒店许可证，也往往禁止为维持居住环境而进行短期租赁。因此，在没有管理部门明确批准的情况下，公寓内的合法短期租赁很少见。违反公寓规定会面临罚款（5,000 至 100,000 多泰铢）、法律诉讼或驱逐客人的风险，此外还有《酒店法》规定的处罚（最高罚款 20,000 泰铢，最长监禁 1 年，每日罚款 10,000 泰铢）。与住宅一样，公寓也需要进行 TM30 报告和纳税；不过，长期出租（30 天以上）通常不受《酒店法》的约束，因此是一种更安全的选择。主要区别在于公寓的内部禁令，与住宅相比，Airbnb 的短期经营受到很大限制。

Question 10

在泰国，作为 Airbnb 房东我有哪些责任？

查斯-贝格利 · Accepted Answer

作为泰国的 Airbnb 房东，您需要承担与客人安全、财产损失和法律合规相关的多项责任和潜在风险。如果管理不当，可能会导致罚款、法律问题或经济损失。

宾客安全
您有责任确保您的房产安全。这包括水电设施正常运行、门锁安全、没有电线裸露或地板湿滑等明显危险。如果客人在住宿期间受伤，您可能要承担责任。

财产损失
客人可能会意外或故意损坏家具或设施。Airbnb 提供 空气套该保险包括高达 $3 万美元的损失保护，但这取决于条件，可能无法涵盖所有情况。明智的做法是自己购买由当地供应商（如 Thai Pao）提供的短租保险，以弥补任何不足。

邻居和建筑物投诉
公寓短租可能会引起争议。许多楼宇都有禁止短租的规定，这些规定是由法人 (公寓管理委员会）。未经许可举办招待会可能导致罚款或法律诉讼。在独立住宅中，当地法律也可能适用。

法律合规性
您必须遵守泰国的法规，包括

根据 2004 年酒店法 如果您经营的是短期租赁业务
提交 TM30 报告 外宾抵达后 24 小时内
支付 所得税 租金收入
注册 增值税 如果您的年收入超过 180 万泰铢

不满足这些要求可能会导致处罚或进一步的法律问题。

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What liabilities do I have as an Airbnb host in Thailand?

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