在泰国的房地产和旅游业中，短期租赁已呈现爆炸式增长，但管理短期租赁的法律框架却依然零散、过时。泰国发展研究所（TDRI）最近发布了一份政策文件、, 反思泰国的短期租赁：寻找平衡, 该报告提出了一个双层改革框架，旨在平衡创新与社区利益。.
本文探讨了 TDRI 的建议，评估了围绕这些建议的支持和反对意见，并解释了为什么明确的现代立法现在对东道国、投资者和监管机构都至关重要。.
泰国证券交易市场为何需要改革
泰国的 "STR "行业正处于十字路口：蓬勃发展的需求与法律灰色地带交织在一起。对于房东、居民区和政府而言，目前的执法拼凑、不一致的解释和遗留的法律都是不可持续的。.
- 收入流失和税收损失： 未登记的出租房导致税收流失和监督受限。.
- 社区紧张局势:公寓居民面临安全、噪音和周转问题，却没有明确的法律追索权。.
- 责任不明： 东道主仍然不清楚自己的权利、义务和面临的处罚。.
现代化的压力： 其他国家已经更新了 STR 法律，并且 泰国政府也表达了类似的意愿 通过拟议的《住宿法》。.
在没有酒店许可证或有效豁免的情况下，公寓的日租或周租仍然是非法的；这也是大多数执法和纠纷的起因。.
TDRI 的目标不是偏袒任何平台，而是在一个已经规模化运作的市场中促进清晰度、公平性和可执行性。.
TDRI 的建议：双层模式
TDRI 建议建立一个国家监督与地方自治相结合的改革框架：
国家登记和监督
中央在线注册系统将
- 记录所有 STR 操作员和列表
- 支持税收和安全合规
- 确定最低运作标准（消防安全、保险、透明度）
- 促进机构间的协调
地方或社区当局
市政当局和法人（公寓委员会）将有权
- 监管其管辖范围内的可疑交易报告活动
- 对租用时间、租用人数或租用频率设置限制
- 征收与 STR 使用相关的管理费或维护费
- 执行楼宇或社区规则
根据 2023 年的一项部级修正案，如果是个人管理且不作为商业酒店经营的小型私人住所，最多有 8 个房间和 30 位客人，则有资格获得豁免。大多数公寓将不符合条件。.
这种模式旨在承认财产权，同时确保居民的安心。.
对于业主来说，实际的做法是及早准备：保留客人日志、保险记录和安全措施的证据，并在新规则颁布之前，在合法的逗留期限内运营。.
改革势头与法律背景
泰国政府已开始起草《住宿法》草案，旨在使《酒店法》B.E. 2547 (2004) 现代化。. 行业媒体报道 住宿法》草案仍在审查中，尚未颁布；也没有确定的推出日期。在通过之前，《酒店法》（B.E. 2547，2004 年）仍是管辖法律。.
法律专家指出，虽然该草案与 TDRI 的方向一致，但尚未经过议会辩论或在皇家公报上公布。.
支持、抵制和政策辩论
TDRI 作为独立智囊团的地位使其建议具有公信力。. 泰国商业新闻, 曼谷邮报 以及一些法律评论家也赞同其观点，即目前的状况--成千上万的有效列名却没有明确的法律框架--不能无限期地持续下去。.
另一侧是 泰国酒店协会 继续游说加强执法。该组织认为，无证 STR 扭曲了竞争，破坏了酒店在合规和安全方面的投资。.
除了泰国减灾研究所，法律和商业分析家们普遍认为有一点是一致的：泰国需要明确规定，在保护社区的同时使小规模经营者正规化。分歧在于改革应走多远。.
任何新法律都应包括的特点
专家建议，改革必须做到以下几点，改革才有意义：
- 明确定义什么是可疑交易报告，谁可以操作可疑交易报告
- 根据规模和风险分级许可或通知
- 小型运营商的门槛和豁免
- 平台问责制--要求 Airbnb 和其他公司核实房东注册情况
- 市政当局和公寓委员会的地方当局
- 访客注册义务，默认为数字
- 安全、保险和消费者保护最低标准
- 任何平台--政府数据交换的数据保障措施
- 居民争议解决机制
- 现有东道主的现实过渡期
这些特点既反映了 TDRI 的建议，也反映了新南威尔士和印度尼西亚等其他国家的经验教训，这些国家采用了国家和地方执法相结合的分层许可制度。.
业主现在应该做什么
直到改革成为法律：
- 在现行《酒店法》框架内运营--避免每日出租公寓，除非获得豁免。.
- 准备好文件：安全证书、保险和客人记录。.
- 关注税务局和旅游局的最新动态。.
- 通过当地东道主协会和协商进行建设性参与。.
一旦引入登记系统，及早遵守并做好准备将有助于东道主顺利过渡。.
底线
TDRI 的改革呼吁正值关键时刻。泰国的 STR 行业正在蓬勃发展，但其法律基础尚未跟上。如果不进行改革，业主将继续面临风险，社区将继续分裂，政府将失去重要的收入。.
一部现代的《住宿法》--一部融合了登记、透明度和地方控制的法律--将使所有利益相关者受益。现在的问题不再是变革是否会到来，而是泰国能以多快的速度实施变革。.
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