附带条件的 Airbnb 梦想
人们很容易认为，如果 Airbnb 允许您列出自己的别墅，那么它一定是合法的。但事实却更加复杂。许多外国和泰国业主在进入市场时并不知道他们违反了多项泰国法律--从分区和酒店法规到税务合规和移民报告。
而对于当局来说，无知从来不是辩护的理由。
不容忽视的税务风险
如果您在泰国通过房产赚取租金收入，您可能会因为没有正确注册或没有报税而触犯法律。泰国税务局目前正在加强审查，税务机关也开始密切关注外国 Airbnb 经营者。
以下是常见的遗漏：
- 个人所得税 (PIT)： 个人在泰国赚取的所有租金收入均需缴纳泰国个人所得税。即使您不是泰国公民，也要缴纳个人所得税。
- 增值税注册： 如果您的 Airbnb 租金收入每年超过 180 万泰铢，且您是商业运营，则您必须注册增值税，并对租金收取 7% 税款。
- 公司结构： 如果您通过泰国公司租赁房产，您的租金收入需要缴纳公司税、预扣税和潜在的增值税，所有这些都有各自的截止日期和文件要求。
所有权陷阱：代理人结构与收入风险
许多在泰国的外国别墅业主成立泰国公司来购买和持有土地--这种做法通常被建议规避对外国财产所有权的限制。然而，这种做法存在严重风险。
泰国有严格的法律禁止 名义股东在这种情况下，泰国人代表外国人持有股份，但没有实际的财务控制权。虽然这种安排多年来在某些地区一直被容忍，但现在正受到积极调查。
最近一些备受瞩目的案件表明，当局正在严厉打击。被发现使用代理股东的公司将面临：
- 合法解散
- 没收资产
- 对涉案的外国和泰国当事人提出刑事指控
光有公司结构还不够，还需要正确使用。这意味着 所有 STR 收入必须通过公司的银行账户支付 税款必须以公司名义缴纳，而不是作为个人收入。
我们经常看到一些外国业主在以公司名义持有别墅的同时，将 Airbnb 付款直接打入其个人银行账户。这是一个大问题--这会让你面临审计、补税甚至逃税的指控。
不遵守规定的后果
这些并不只是假设的风险。已经有 Airbnb 房东面临巨额罚款、收入冻结、财产扣押甚至签证被拒的案例，这往往与未报告收入或违反移民规定有关。
以下是潜在的处罚：
- 罚款： 未正确注册企业最高罚款 200,000 泰铢，外加每月逾期申报罚款，以及每次申报 500-2,000 泰铢的增值税违规罚款。
- 资产没收： 如果泰国税务局认为您在逃税，可以冻结或扣押您的资产。
- 公司关闭： 如果您没有正确提交公司报税表，那么您将面临 DBD 关闭公司的风险，这也意味着没收公司资产（如房产、土地和银行账户）。
- 刑事指控： 提交虚假申报表或未报告收入可导致入狱，尤其是在涉及巨额资金或屡次犯罪的情况下。
- 移民审查： 如果您也没有提交 TM30 表格或正确申报客人，您的签证状态可能会受到影响。在某些情况下，这会导致您被列入黑名单或拒签。
为什么很多主机都会中招
别墅经营者出现违规行为有几个原因：
- 相信 Airbnb 会收取并支付所有相关的泰国税款（事实并非如此）。
- 假设您不是泰国税务居民，就不必为短租（STR）收入纳税，但如果收入来源于泰国，则无论您的居民身份如何，都应纳税。
- 以为自己可以无限期地以私营业主的身份经营，而在法律上，你可能是在经营一家企业。
- 使用公司结构拥有所有权，但不将财产和所得收入视为公司资产。
如何保持合规
合规可能听起来令人难以承受，但它比面对审计或法律诉讼要容易管理得多。
您需要这样做
- 注册税号 如果您以自己的名义持有资产，或公司向您支付股息
- 申报个人所得税 使用正确的表格，并在符合标准的情况下将所有应评估的租金收入包括在内
- 注册增值税 如果您的收入超过起征点，并开具合规的税务发票。
- 提交客人报告 (TM30) 客人抵达后 24 小时内。
- 保存详细记录 - 包括收入、支出、访客日志和银行转账。
- 获取专业建议 - 不要猜测或依赖网上论坛。
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