เนื่องจากความนิยมของ Airbnb และการให้เช่าวิลล่าระยะสั้นยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทั่วประเทศไทย การตรวจสอบจากหน่วยงานด้านภาษีของไทยก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน หากคุณดำเนินธุรกิจวิลล่าให้เช่าช่วงวันหยุด ไม่ว่าจะให้เช่าแบบเต็มเวลาหรือให้เช่าตามฤดูกาล การทำความเข้าใจภาระผูกพันทางภาษีของคุณในปี 2568 จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
ด้วยการบังคับใช้กฎหมายที่เพิ่มมากขึ้นและการแบ่งปันข้อมูลระหว่างประเทศที่เพิ่มมากขึ้น การปฏิบัติตามไม่ใช่ทางเลือกอีกต่อไปคู่มือนี้จะแนะนำคุณเกี่ยวกับข้อควรพิจารณาด้านภาษีที่สำคัญสำหรับเจ้าของวิลล่าในประเทศไทย ข้อผิดพลาดทั่วไปที่ควรหลีกเลี่ยง และวิธีการปฏิบัติตามกฎหมาย
ฉันจำเป็นต้องเสียภาษีจากรายได้จากการเช่าวิลล่าหรือไม่?
ในเกือบทุกกรณี ใช่.
ไม่ว่าคุณจะเป็นเจ้าของวิลล่าหรูหนึ่งหลังหรือกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็ก รายได้ใดๆ ที่ได้รับจากกิจกรรมการเช่าระยะสั้นในประเทศไทยจะต้องเสียภาษีไทย, รวมทั้ง:
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
- ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (หากชำระผ่านตัวแทนหรือแพลตฟอร์ม)
- ภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) ในบางกรณี
คุณจะต้องเก็บบันทึกที่ถูกต้องและยื่นแบบภาษีที่ถูกต้องกับกรมสรรพากรด้วย
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (PIT)
หากคุณเช่าวิลล่าในฐานะบุคคล (ไม่ใช่ผ่านบริษัท) รายได้จากการเช่าของคุณจะถูกถือเป็น รายได้ที่ประเมินได้ ภายใต้ระบบภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาของประเทศไทย
ประเด็นสำคัญ:
- รายได้จะถูกเก็บภาษีจาก ระดับความก้าวหน้า, จาก 5% ถึง 35%
- คุณมีสิทธิ์หักได้ ค่าใช้จ่ายไม่ว่าจะเป็นเปอร์เซ็นต์คงที่ (โดยทั่วไปคือ 30%) หรือขึ้นอยู่กับรายรับจริง
- รายได้สุทธิ แล้วจึงถูกเก็บภาษีตามอัตราที่ใช้บังคับ
หากคุณเป็น ผู้มีถิ่นที่อยู่เพื่อเสียภาษีในประเทศไทย (คือคุณใช้เวลาอยู่ในประเทศไทยมากกว่า 180 วันในหนึ่งปีปฏิทิน) คุณได้รับรายได้ที่ต้องเสียภาษีและนำส่งมายังประเทศไทย. หากคุณเป็น ผู้ที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นที่อยู่ในประเทศคุณจะถูกเก็บภาษีเฉพาะจากรายได้ที่มีแหล่งที่มาในประเทศไทยเท่านั้น
ภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT)
การให้เช่าเชิงพาณิชย์ เช่น วิลล่า Airbnb ระยะสั้น จำเป็นต้องจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม หากมีรายได้ต่อปีเกิน 1.8 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การให้เช่าที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่อาศัยระยะยาวโดยทั่วไปจะได้รับการยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม
สิ่งนี้หมายถึงอะไร:
- หากการเช่าวิลล่าระยะสั้นของคุณมีคุณสมบัติเป็นกิจกรรมเชิงพาณิชย์และสร้างรายได้มากกว่า 1.8 ล้านบาทต่อปี คุณต้อง จดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม และเรียกเก็บเงิน 7% ภาษีมูลค่าเพิ่ม ในการจอง
- คุณจะต้องยื่น การคืนภาษีมูลค่าเพิ่มรายเดือน
- คุณอาจจะสามารถทำได้ การขอคืนภาษีมูลค่าเพิ่มขาเข้า สำหรับค่าใช้จ่ายทางธุรกิจที่เข้าเงื่อนไข เช่น ค่าทำความสะอาด ค่าบำรุงรักษา ค่าสาธารณูปโภค และค่าธรรมเนียมแพลตฟอร์ม
สำหรับเจ้าของที่พักที่ให้เช่าระยะยาว (เช่น สัญญาเช่ารายเดือนหรือรายปีเพื่ออยู่อาศัย) ภาษีมูลค่าเพิ่มจะ ไม่ นำมาใช้.
แต่หากทรัพย์สินของคุณดำเนินการเป็นหลักเพื่อให้เช่าระยะสั้นสำหรับนักท่องเที่ยว ก็มักจะถือว่าเป็นเชิงพาณิชย์ และการลงทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มจะกลายเป็นข้อบังคับเมื่อผ่านเกณฑ์ดังกล่าว
แม้แต่สำหรับเจ้าของวิลล่าที่มีทรัพย์สินเพียงไม่กี่แห่ง การข้ามเกณฑ์ภาษีมูลค่าเพิ่มก็ง่ายกว่าที่คาดไว้ โดยเฉพาะในแหล่งท่องเที่ยวยอดนิยมอย่างภูเก็ต สมุย หรือหัวหิน
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย
หากรายได้จากการเช่าของคุณถูกเก็บผ่าน ตัวแทนท้องถิ่น ผู้ประกอบการทัวร์ หรือผู้จัดการทรัพย์สิน, พวกเขาอาจต้องหักออก ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ก่อนที่จะส่งต่อรายได้ให้กับคุณ
ภาษีนี้โดยทั่วไป 5% และควรได้รับการเครดิตจากภาระภาษีเงินได้ประจำปีของคุณ
หากคุณเก็บเงินโดยตรงผ่าน Airbnb หรือแพลตฟอร์มที่คล้ายคลึงกันและรับเงินจากต่างประเทศ โดยทั่วไปแล้วภาษีหัก ณ ที่จ่ายจะไม่ถูกนำมาใช้ แต่ สิ่งนี้อาจเปลี่ยนแปลงได้ เมื่อกฎระเบียบในท้องถิ่นมีการเปลี่ยนแปลง
การยื่นภาษีท้องถิ่นและภาษีทรัพย์สิน
นอกเหนือจากภาษีแห่งชาติแล้ว คุณอาจต้องรับผิดชอบในเรื่องต่อไปนี้:
- ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง, เรียกเก็บเป็นรายปีและขึ้นอยู่กับมูลค่าที่ประเมินของทรัพย์สิน
- การจำแนกประเภททรัพย์สินเชิงพาณิชย์หากวิลล่าของคุณใช้สำหรับการเช่าระยะสั้นโดยเฉพาะ
การใช้วิลล่าเพื่อสร้างรายได้ให้เช่าเพียงอย่างเดียวอาจส่งผลต่อการจัดประเภทและการจัดเก็บภาษีในระดับท้องถิ่น
การดำเนินงานผ่านบริษัทไทย
ผู้ประกอบการวิลล่าบางรายเลือกที่จะจดทะเบียนบริษัทไทยเพื่อดำเนินธุรกิจให้เช่า ซึ่งอาจเพิ่มความซับซ้อน แต่อาจได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีและความคุ้มครองทางกฎหมายในบางกรณี
บริษัทจะต้อง:
- ไฟล์ แบบแสดงรายการภาษีเงินได้นิติบุคคล (20% บนกำไรสุทธิ)
- จดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม หากมีรายได้เกิน 1.8 ล้านบาท
- จัดทำบันทึกบัญชีและส่งงบการเงินที่ผ่านการตรวจสอบแล้ว
- ปฏิบัติตามข้อกำหนดการกำกับดูแลกิจการทุกประการ
มันไม่ใช่ทางเลือกที่ถูกต้องสำหรับทุกคน โปรดระมัดระวัง—การใช้โครงสร้างผู้เสนอชื่อเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดการเป็นเจ้าของของชาวต่างชาติอาจทำให้คุณประสบปัญหาทางกฎหมายที่ร้ายแรงได้
ข้อตกลงภาษีซ้ำซ้อน (DTA)
หากคุณเป็นชาวต่างชาติและประเทศบ้านเกิดของคุณมี DTA กับประเทศไทยคุณอาจสามารถเรียกร้องเครดิตภาษีในประเทศบ้านเกิดของคุณได้เพื่อหลีกเลี่ยงการถูกเก็บภาษีสองครั้งจากรายได้เดียวกัน
ประเทศไทยมี DTA กับ 67 ประเทศ คุณสามารถดูและดาวน์โหลด DTA ทั้งหมดของประเทศไทยในปัจจุบันได้ที่นี่
สำคัญ:คุณต้องแจ้งรายได้อย่างถูกต้องในทั้งสองประเทศและจัดเตรียมเอกสารประกอบ อย่าคิดเอาเองว่า DTA จะยกเว้นภาษีไทยให้คุณ—มันไม่ได้.
ประเทศไทยมี DTA (ข้อตกลงการเก็บภาษีซ้ำซ้อน) กับ 67 ประเทศ รวมถึงสหรัฐอเมริกา สหราชอาณาจักร ออสเตรเลีย และเยอรมนี ซึ่งออกแบบมาเพื่อป้องกันไม่ให้คุณถูกเก็บภาษีซ้ำจากรายได้ค่าเช่าเดียวกัน
DTA ช่วยเหลืออย่างไร
หากคุณจ่ายภาษีในประเทศไทยสำหรับรายได้จากวิลล่า Airbnb คุณอาจสามารถขอเครดิตภาษีหรือการยกเว้นภาษีในประเทศบ้านเกิดของคุณได้ ซึ่งจะช่วยลดหรือขจัดปัญหาภาษีซ้ำซ้อนได้อย่างมาก
ตัวอย่าง:
พลเมืองอังกฤษที่ได้รับรายได้จากการเช่าวิลล่าในประเทศไทยและชำระภาษีในประเทศไทยสามารถใช้ DTA ไทย–อังกฤษเพื่อเรียกร้องเครดิตภาษีในสหราชอาณาจักรสำหรับภาษีที่ชำระไปแล้ว
เพื่อให้ได้รับประโยชน์จากสิ่งนี้:
- คุณต้องแจ้งรายได้ในประเทศไทยของคุณในประเทศบ้านเกิดของคุณ
- คุณต้องเก็บเอกสารการชำระภาษีไทยที่ถูกต้อง
- รายได้จะต้องตรงตามข้อกำหนดของหน่วยงานภาษีของประเทศบ้านเกิดของคุณ
สำคัญ:DTA ไม่ได้ยกเว้นคุณจากการจ่ายภาษีไทย พวกเขาช่วย ประสานงาน ภาระผูกพันทางภาษีข้ามเขตอำนาจศาล ไม่ใช่การกำจัดภาระผูกพันเหล่านี้
ข้อผิดพลาดทั่วไปที่ควรหลีกเลี่ยง
❌ สมมติว่ารายได้จาก Airbnb ไม่ต้องเสียภาษีเพราะเป็นรายได้ “ไม่เป็นทางการ”
❌ ละเลยภาษีมูลค่าเพิ่มจนกว่าจะเกินเกณฑ์
❌ การใช้ตัวแทนในพื้นที่โดยไม่เข้าใจภาระผูกพันทางภาษีของพวกเขา
❌ การใช้วิลล่าร่วมกันทั้งเพื่อส่วนตัวและเพื่อเช่าโดยไม่มีบันทึกที่ถูกต้อง
❌ สมมติว่าคุณสามารถใช้บริษัทไทยได้โดยไม่ต้องปฏิบัติตามกฎเกณฑ์ของบริษัทอย่างครบถ้วน
Rental Tax Thailand: ช่วยให้เจ้าของวิลล่าปฏิบัติตามกฎหมาย
เราเชี่ยวชาญในการช่วยเหลือเจ้าของวิลล่า Airbnb ทั่วประเทศไทย:
- จดทะเบียนกับกรมสรรพากรอย่างถูกต้อง
- ยื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้และภาษีมูลค่าเพิ่ม
- เข้าใจวิธีการจำแนกประเภทกิจกรรมการเช่าของตน
- ประเมินว่าโครงสร้างของบริษัทมีความสมเหตุสมผลหรือไม่
- หลีกเลี่ยงการลงโทษและความเครียดที่ไม่จำเป็น
สับสนเกี่ยวกับสถานะภาษีของคุณใช่ไหม? จองการปรึกษาฟรี กับทีมงานของเรา เราจะช่วยคุณประเมินสถานะของคุณ ทำความเข้าใจภาระผูกพัน และวางแผนแนวทางที่ดีที่สุดไปข้างหน้าอย่างถูกกฎหมายและมีประสิทธิภาพ
