ในภาคอสังหาริมทรัพย์และการท่องเที่ยวของประเทศไทย การเช่าระยะสั้นได้รับความนิยมอย่างล้นหลาม แต่กรอบกฎหมายที่ควบคุมการเช่าระยะสั้นยังคงกระจัดกระจายและล้าสมัย สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย (TDRI) เพิ่งเผยแพร่เอกสารเชิงนโยบาย, การคิดใหม่เกี่ยวกับการเช่าระยะสั้นในประเทศไทย: การค้นหาสมดุล, โดยกำหนดกรอบการปฏิรูปแบบสองชั้นที่มุ่งเน้นการสร้างสมดุลระหว่างนวัตกรรมกับผลประโยชน์ของชุมชน.
บทความนี้จะสำรวจคำแนะนำของ TDRI ประเมินการสนับสนุนและการคัดค้านที่เกี่ยวข้อง และอธิบายว่าเหตุใดกฎหมายที่ชัดเจนและทันสมัยจึงมีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับเจ้าภาพ นักลงทุน และหน่วยงานกำกับดูแล.
ทำไมตลาด STR ของไทยจึงจำเป็นต้องปฏิรูป
ภาคส่วน STR ของไทยกำลังอยู่ในจุดเปลี่ยน: ความต้องการที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วต้องพบกับปัญหาทางกฎหมายที่คลุมเครือ การบังคับใช้กฎหมายที่ไม่สอดคล้องกัน การตีความที่ไม่สอดคล้องกัน และกฎหมายที่ล้าสมัยในปัจจุบัน ล้วนเป็นสิ่งที่ไม่อาจยั่งยืนสำหรับทั้งเจ้าของบ้าน ชุมชน และรัฐบาล.
- การรั่วไหลของรายได้และการสูญเสียภาษี: การเช่าที่ไม่ได้ลงทะเบียนทำให้สูญเสียรายได้จากภาษีและมีการกำกับดูแลที่จำกัด.
- ความตึงเครียดของชุมชน:ผู้อยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมต้องเผชิญกับปัญหาความปลอดภัย เสียงดัง และการหมุนเวียนโดยไม่มีแนวทางทางกฎหมายที่ชัดเจน.
- ความรับผิดที่ไม่ชัดเจน: เจ้าภาพยังไม่แน่ใจเกี่ยวกับสิทธิ ภาระผูกพัน และการถูกลงโทษ.
แรงกดดันในการปรับปรุงให้ทันสมัย: ประเทศอื่นๆ ได้ปรับปรุงกฎหมาย STR แล้ว รัฐบาลไทยได้แสดงเจตนาที่คล้ายคลึงกัน โดยผ่านร่างพระราชบัญญัติที่พักอาศัยที่เสนอ.
การให้เช่าคอนโดมิเนียมรายวันหรือรายสัปดาห์ถือเป็นสิ่งผิดกฎหมายหากไม่มีใบอนุญาตโรงแรมหรือการยกเว้นที่ถูกต้อง นี่คือจุดที่การบังคับใช้กฎหมายและข้อพิพาทเกิดขึ้นมากที่สุด.
เป้าหมายของ TDRI ไม่ใช่การสนับสนุนแพลตฟอร์มใดๆ แต่เพื่อส่งเสริมความชัดเจน ความยุติธรรม และการบังคับใช้ในตลาดที่ดำเนินการในระดับขนาดใหญ่อยู่แล้ว.
สิ่งที่ TDRI เสนอ: โมเดลสองชั้น
TDRI แนะนำกรอบการปฏิรูปที่ผสมผสานการกำกับดูแลระดับชาติกับการปกครองตนเองในระดับท้องถิ่น:
การขึ้นทะเบียนและการกำกับดูแลระดับชาติ
ระบบการลงทะเบียนออนไลน์แบบรวมศูนย์จะ:
- บันทึกรายชื่อผู้ประกอบการ STR และรายการทั้งหมด
- สนับสนุนการจัดเก็บภาษีและการปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านความปลอดภัย
- กำหนดมาตรฐานการปฏิบัติงานขั้นต่ำ (ความปลอดภัยจากอัคคีภัย การประกันภัย ความโปร่งใส)
- เปิดใช้งานการประสานงานระหว่างหน่วยงาน
หน่วยงานท้องถิ่นหรือชุมชน
เทศบาลและนิติบุคคล (คณะกรรมการคอนโดมิเนียม) จะมีอำนาจหน้าที่ดังต่อไปนี้:
- ควบคุมกิจกรรม STR ภายในเขตอำนาจศาลของตน
- กำหนดขีดจำกัดระยะเวลา การเข้าพัก หรือความถี่ในการเช่า
- เรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจัดการหรือค่าบำรุงรักษาที่เชื่อมโยงกับการใช้ STR
- บังคับใช้กฎเกณฑ์ในระดับอาคารหรือชุมชน
ภายใต้การแก้ไขเพิ่มเติมของรัฐมนตรีในปี พ.ศ. 2566 ที่พักส่วนตัวขนาดเล็กที่มีห้องพักไม่เกินแปดห้องและรองรับผู้เข้าพักได้ 30 คน อาจมีสิทธิ์ได้รับการยกเว้น หากบริหารจัดการเองและไม่ได้ดำเนินกิจการในฐานะธุรกิจโรงแรมเชิงพาณิชย์ คอนโดมิเนียมส่วนใหญ่จะไม่มีสิทธิ์.
โมเดลนี้มุ่งเน้นการรับรู้สิทธิในทรัพย์สินพร้อมทั้งให้ความอุ่นใจแก่ผู้อยู่อาศัย.
สำหรับเจ้าของ สิ่งสำคัญที่ต้องปฏิบัติจริงคือ เตรียมตัวให้พร้อมแต่เนิ่นๆ ได้แก่ บันทึกข้อมูลแขก บันทึกการประกันภัย และหลักฐานมาตรการความปลอดภัย และปฏิบัติตามระยะเวลาการเข้าพักตามกฎหมายจนกว่าจะมีกฎระเบียบใหม่บังคับใช้.
แรงผลักดันการปฏิรูปและบริบททางกฎหมาย
รัฐบาลไทยได้เริ่มดำเนินการร่างพระราชบัญญัติที่พักเพื่อปรับปรุงพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ให้ทันสมัย. รายงานข่าวการค้า อธิบายกฎหมายฉบับใหม่นี้ว่าเป็นการนำระบบอนุญาตแบบแบ่งระดับ การจดทะเบียนแพลตฟอร์ม และการขยายนิยามของที่พัก (โฮมสเตย์ อีโคลอดจ์ โฮสเทล และแพลตฟอร์มออนไลน์) ร่างพระราชบัญญัติที่พักยังอยู่ระหว่างการพิจารณาและยังไม่ได้ประกาศใช้ ยังไม่มีกำหนดวันบังคับใช้ที่ชัดเจน จนกว่าจะผ่านร่างพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 (2547) ยังคงเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับ.
ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายสังเกตว่าแม้ร่างฉบับนี้จะสอดคล้องกับแนวทางของ TDRI แต่ก็ยังไม่ได้ผ่านการอภิปรายในรัฐสภาหรือตีพิมพ์ใน Royal Gazette.
การสนับสนุน การต่อต้าน และการอภิปรายนโยบาย
การที่ TDRI ทำหน้าที่เป็นกลุ่มวิจัยอิสระช่วยเพิ่มความน่าเชื่อถือให้กับข้อเสนอต่างๆ ของ TDRI. ข่าวธุรกิจประเทศไทย, หนังสือพิมพ์บางกอกโพสต์ และผู้วิจารณ์กฎหมายหลายรายต่างก็มีความเห็นสะท้อนว่าสถานการณ์ในปัจจุบันซึ่งมีรายการซื้อขายที่ใช้งานอยู่จำนวนหลายพันรายการโดยไม่มีกรอบทางกฎหมายที่ชัดเจนนั้นไม่สามารถดำเนินต่อไปได้อย่างไม่มีกำหนด.
อีกด้านหนึ่ง สมาคมโรงแรมไทย (THA) ยังคงผลักดันให้มีการบังคับใช้กฎหมายที่เข้มงวดยิ่งขึ้น โดยโต้แย้งว่า STR ที่ไม่ได้รับอนุญาตนั้นบิดเบือนการแข่งขันและบั่นทอนการลงทุนของโรงแรมในด้านการปฏิบัติตามกฎระเบียบและความปลอดภัย.
นอกเหนือจาก TDRI แล้ว นักวิเคราะห์กฎหมายและธุรกิจส่วนใหญ่เห็นพ้องต้องกันในประเด็นหนึ่ง นั่นคือ ประเทศไทยต้องการความชัดเจนที่จะทำให้ผู้ประกอบการรายย่อยมีความเป็นทางการมากขึ้น ในขณะเดียวกันก็ต้องปกป้องชุมชนด้วย ความขัดแย้งอยู่ที่ว่าการปฏิรูปควรจะดำเนินไปได้ไกลแค่ไหน.
คุณสมบัติที่กฎหมายใหม่ควรมี
เพื่อให้การปฏิรูปมีความหมาย ผู้เชี่ยวชาญแนะนำว่าจะต้องดำเนินการดังต่อไปนี้:
- คำจำกัดความที่ชัดเจนว่าอะไรคือ STR และใครเป็นผู้ดำเนินการ
- การออกใบอนุญาตหรือการแจ้งเตือนแบบแบ่งระดับขึ้นอยู่กับขนาดและความเสี่ยง
- เกณฑ์และข้อยกเว้นสำหรับผู้ประกอบการรายย่อย
- ความรับผิดชอบของแพลตฟอร์ม — กำหนดให้ Airbnb และบุคคลอื่นต้องตรวจสอบการลงทะเบียนเจ้าของบ้าน
- องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นสำหรับเทศบาลและคณะกรรมการคอนโดมิเนียม
- ภาระผูกพันการลงทะเบียนแขกแบบดิจิทัลตามค่าเริ่มต้น
- ขั้นต่ำด้านความปลอดภัย การประกันภัย และการคุ้มครองผู้บริโภค
- การป้องกันข้อมูลสำหรับแพลตฟอร์มใดๆ – การแลกเปลี่ยนข้อมูลของรัฐบาล
- กลไกการระงับข้อพิพาทสำหรับผู้อยู่อาศัย
- ระยะเวลาการเปลี่ยนแปลงที่สมจริงสำหรับโฮสต์ที่มีอยู่
คุณลักษณะเหล่านี้สะท้อนถึงคำแนะนำและบทเรียนของ TDRI จากประเทศอื่นๆ เช่น นิวเซาท์เวลส์และอินโดนีเซีย ซึ่งใช้ระบบการออกใบอนุญาตแบบหลายชั้นที่ผสมผสานการบังคับใช้กฎหมายระดับชาติและระดับท้องถิ่น.
สิ่งที่เจ้าของทรัพย์สินควรทำตอนนี้
จนกว่าการปฏิรูปจะกลายเป็นกฎหมาย:
- ดำเนินการภายใต้กรอบพระราชบัญญัติโรงแรมปัจจุบัน หลีกเลี่ยงการให้เช่าคอนโดรายวัน เว้นแต่จะได้รับการยกเว้น.
- เตรียมเอกสารให้พร้อม: ใบรับรองความปลอดภัย การประกันภัย และบันทึกของแขก.
- ติดตามข่าวสารจากกรมสรรพากร และกรมการท่องเที่ยว.
- มีส่วนร่วมอย่างสร้างสรรค์ผ่านสมาคมและการปรึกษาหารือกับเจ้าภาพท้องถิ่น.
การปฏิบัติตามและเตรียมพร้อมตั้งแต่เนิ่นๆ จะช่วยให้โฮสต์เปลี่ยนแปลงได้อย่างราบรื่นเมื่อมีการนำระบบการลงทะเบียนมาใช้.
ข้อสรุป
เสียงเรียกร้องการปฏิรูปของ TDRI มาถึงช่วงเวลาสำคัญ ภาคส่วน STR ของไทยกำลังเติบโต แต่รากฐานทางกฎหมายยังไม่พัฒนาตามทัน หากปราศจากการปฏิรูป เจ้าของกิจการจะยังคงได้รับผลกระทบ ชุมชนยังคงแตกแยก และรัฐบาลสูญเสียรายได้สำคัญ.
พระราชบัญญัติที่พักสมัยใหม่ ซึ่งผสมผสานการจดทะเบียน ความโปร่งใส และการควบคุมภายใน จะเป็นประโยชน์ต่อทุกภาคส่วน คำถามไม่ใช่ว่าการเปลี่ยนแปลงจะเกิดขึ้นหรือไม่ แต่เป็นว่าประเทศไทยจะนำไปปฏิบัติได้เร็วเพียงใด.
หากต้องการคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญเกี่ยวกับการปฏิบัติตาม การยกเว้น และการเก็บภาษี โปรดติดต่อ Rental Tax Thailand เพื่อการให้คำปรึกษาแนะนำอย่างมืออาชีพ.
