เจ้าหน้าที่ในกรุงเทพมหานครและทั่วประเทศไทยได้เพิ่มความเข้มข้นในการดำเนินการกับผู้เช่าคอนโดมิเนียมระยะสั้นผิดกฎหมายอย่างเห็นได้ชัด, เตือนผู้ที่ยังปล่อยเช่าห้องต่อ ต้องเผชิญกับค่าปรับทางการเงินที่ร้ายแรงภายใต้พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ทุกวัน.
ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา เจ้าหน้าที่ท้องถิ่น ตำรวจ และกรมการปกครอง (DOPA) ได้ร่วมมือกันสืบสวนการให้เช่าระยะสั้นโดยไม่ได้รับอนุญาต โดยเฉพาะในพื้นที่สุขุมวิทและสาธรของกรุงเทพมหานคร ซึ่งรายการออนไลน์ยังคงแพร่หลายแม้จะมีการเตือนซ้ำแล้วซ้ำเล่าก็ตาม.
การเน้นย้ำการบังคับใช้กฎหมายใหม่นี้ถือเป็นการปราบปรามที่เข้มข้นที่สุดในรอบหลายปี และกำลังได้รับการเฝ้าติดตามอย่างใกล้ชิดจากเจ้าของบ้านหลายพันรายที่ใช้แพลตฟอร์มเช่น Airbnb, Booking.com และ Agoda Homes ในการปล่อยเช่าคอนโดมิเนียม.
กฎหมาย: เมื่อคอนโดกลายเป็น 'โรงแรม'‘
ภายใต้พระราชบัญญัติโรงแรม ที่พักใดๆ ที่ให้บริการที่พักรายวันหรือระยะสั้นสำหรับแขกที่จ่ายเงิน ถือว่าดำเนินการเป็นโรงแรม และดังนั้นจึงต้องมีใบอนุญาตโรงแรม.
กฎหมายไทยกำหนดให้คอนโดมิเนียมเป็นที่อยู่อาศัย หากไม่มีใบอนุญาตโรงแรมหรือข้อยกเว้นที่เข้าเงื่อนไข การใช้คอนโดมิเนียมเพื่อพักอาศัยแบบรายวันหรือรายสัปดาห์จะถือเป็นกิจกรรมโรงแรมและถือเป็นสิ่งผิดกฎหมาย คอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ไม่มีคุณสมบัติที่จะได้รับใบอนุญาตดังกล่าว เนื่องจากจัดอยู่ในประเภทอาคารที่พักอาศัย ไม่ใช่อาคารพาณิชย์ ซึ่งหมายความว่าโดยทั่วไปแล้ว การให้เช่าคอนโดมิเนียมในแต่ละครั้งน้อยกว่า 30 วันจะผิดกฎหมาย เว้นแต่อาคารดังกล่าวจะได้รับการอนุมัติอย่างเป็นทางการและจดทะเบียนเป็นโรงแรมหรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์.
ผู้ที่พบว่ามีการละเมิด จะต้องถูกปรับเบื้องต้นไม่เกิน 20,000 บาท และปรับวันละ 10,000 บาท ตราบเท่าที่ความผิดยังคงดำเนินต่อไป บทลงโทษอาจขยายไปถึงผู้อำนวยความสะดวก (เช่น ผู้จัดการหรือตัวแทน) ที่อนุญาตให้ดำเนินการโดยไม่ได้รับอนุญาต.
การบุกจู่โจมและการบังคับใช้กฎหมายที่เพิ่มขึ้น
ทางการได้เพิ่มการบังคับใช้กฎหมายอย่างเข้มงวดมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัดในปี 2568 โดยประสานงานการตรวจสอบกับสำนักงานท้องถิ่นและ DOPA ในเขตที่มีการจราจรหนาแน่น.
ในคดีหนึ่งที่เป็นที่จับตามอง, เจ้าหน้าที่ค้นพบกล่องกุญแจที่ซ่อนอยู่หลายกล่องซึ่งบรรจุกุญแจห้องพักที่ให้เช่าแบบรายวัน ส่งผลให้มีการปรับและดำเนินการบังคับใช้กฎหมาย.
กรุงเทพมหานคร (กทม.) ยังได้แจ้งเตือนนิติบุคคลอาคารชุดว่าอาจต้องรับผิดชอบต่อการปล่อยให้มีกิจกรรมผิดกฎหมายระยะสั้นภายในอาคาร ในบางกรณี คณะกรรมการนิติบุคคลได้รับคำสั่งให้นำกล่องกุญแจภายนอกออก และแจ้งให้เจ้าของอาคารที่ยังคงประกาศให้เช่าห้องพักรายวันทราบ.
แม้ว่าการบังคับใช้กฎหมายในวงกว้างยังคงเป็นเรื่องยาก แต่ขณะนี้เจ้าหน้าที่กำลังประสานงานกับแพลตฟอร์มการจองและสำนักงานเขตท้องถิ่นเพื่อระบุตัวผู้กระทำผิดซ้ำ ประเด็นสำคัญคือ วันเวลาแห่งการเพิกเฉยต่อกฎหมายกำลังจะสิ้นสุดลง.
เหตุใดการปราบปรามจึงเกิดขึ้นในขณะนี้
ตลาดการเช่าที่พักระยะสั้นเติบโตอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เนื่องมาจากความนิยมของ Airbnb และการกลับมาของการเดินทางระหว่างประเทศ การจองที่พักจากนักเดินทางระยะไกลพุ่งสูงขึ้นเกือบ 40 % ในปี 2024, ตามข้อมูลของ Airbnb พบว่านักท่องเที่ยวจากยุโรป อเมริกาเหนือ และออสเตรเลียจำนวนมากขึ้นมองหาที่พักที่ยืดหยุ่นและราคาไม่แพง.
อย่างไรก็ตามการเติบโตอย่างรวดเร็วนี้ยังดึงดูดความสนใจของ การ สมาคมโรงแรมไทย (THA) และผู้กำหนดนโยบาย ซึ่งโต้แย้งว่าการเช่าที่ผิดกฎหมายก่อให้เกิดการแข่งขันที่ไม่เป็นธรรมและลดความรับผิดชอบต่อความปลอดภัยของแขกและการจัดเก็บภาษี แรงกดดันส่วนใหญ่มาจาก ล็อบบี้ของโรงแรมกำลังผลักดันให้มีการควบคุมที่เข้มงวดยิ่งขึ้น.
ในเวลาเดียวกัน, ชาวบ้านในพื้นที่ได้แสดงความกังวล เกี่ยวกับปัญหาความแออัด ผู้มาเยือนชั่วคราว และการใช้พื้นที่ส่วนกลางในอาคารที่พักอาศัยอย่างไม่เหมาะสม การตอบสนองของรัฐบาลเป็นส่วนหนึ่งของความพยายามในวงกว้างเพื่อควบคุมตลาดและฟื้นฟูความสงบเรียบร้อยในพื้นที่ใช้งานแบบผสมผสาน.
ความเข้าใจผิดที่พบบ่อยในหมู่โฮสต์
เจ้าของอสังหาริมทรัพย์หลายรายเชื่อว่าการใช้ตัวแทนหรือแพลตฟอร์มประกาศขายอสังหาริมทรัพย์จะช่วยปกป้องพวกเขาจากความรับผิดชอบ ซึ่งไม่เป็นความจริง หากอสังหาริมทรัพย์ของคุณมีการโฆษณาว่าเป็นที่พักระยะสั้น คุณอาจต้องรับผิดชอบโดยตรงภายใต้พระราชบัญญัติโรงแรม.
ความเข้าใจผิดอีกประการหนึ่งคือการเช่า "29 วัน" หรือการหมุนเวียนแขกผ่านสัญญารายเดือนจะทำให้ไม่ถูกจัดประเภทเป็นโรงแรม สัญญา "29 วัน" ที่ทำซ้ำๆ กันอาจยังถูกมองว่าเป็นการให้เช่าระยะสั้น หากที่พักนั้นทำการตลาดเพื่อการเข้าพักรายวันหรือรายสัปดาห์ หรือแสดงการหมุนเวียนชั่วคราว.
แม้แต่การแสดงรายชื่อหน่วยภายใต้ชื่อหรือบัญชีที่แตกต่างกันก็ไม่จำเป็นต้องป้องกันการบังคับใช้หากหลักฐานชี้ให้เห็นถึงรูปแบบการเช่ารายวันหรือรายสัปดาห์ที่ต่อเนื่องกัน.
สิ่งที่เจ้าของควรทำตอนนี้
หากปัจจุบันคุณให้เช่าคอนโดมิเนียมของคุณแก่แขกระยะสั้น โปรดใช้เวลาพิจารณาสถานการณ์ของคุณอย่างรอบคอบ.
- ตรวจสอบข้อบังคับของอาคารของคุณ. คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดหลายแห่งห้ามการเช่าที่น้อยกว่า 30 วันโดยเด็ดขาด การฝ่าฝืนกฎเหล่านี้อาจนำไปสู่ข้อพิพาททางกฎหมายหรือข้อจำกัดสิทธิ์ความเป็นเจ้าของของคุณ.
- ตรวจสอบการโฆษณาของคุณ. หากยูนิตของคุณปรากฏทางออนไลน์ในรูปแบบ "การเข้าพักรายวัน" หรือ "การเช่าระยะสั้น" คุณอาจฝ่าฝืนพระราชบัญญัติโรงแรม เว้นแต่คุณจะมีใบอนุญาต.
- เก็บบันทึกอย่างถูกต้อง. เก็บรักษาข้อตกลงการเช่า การสื่อสารกับแขก และเอกสารการชำระเงินเพื่อแสดงให้เห็นถึงกิจกรรมการเช่าระยะยาวที่ถูกต้องตามกฎหมายหากถูกซักถาม.
- ขอคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ. นักบัญชีหรือที่ปรึกษากฎหมายที่มีใบอนุญาตสามารถยืนยันได้ว่าการดำเนินการของคุณมีคุณสมบัติสำหรับการยกเว้นหรือไม่ (ตัวอย่างเช่น หากเกี่ยวข้องกับห้องสี่ห้องหรือน้อยกว่านั้นภายในที่พักอาศัยของคุณเอง).
- ติดตามข้อมูลล่าสุด. ร่างพระราชบัญญัติที่พักยังอยู่ระหว่างการพิจารณาและยังไม่ได้ประกาศใช้หรือเผยแพร่ฉบับเต็ม กำหนดเวลายังไม่แน่นอน จนกว่าพระราชบัญญัตินี้จะผ่าน กฎเกณฑ์ที่มีอยู่จะมีผลบังคับใช้.
คำเตือนสำหรับภูเก็ตและแหล่งท่องเที่ยวอื่นๆ
คาดว่าภูเก็ต พัทยา และเชียงใหม่จะมีกิจกรรมการตรวจสอบเพิ่มขึ้นในช่วงฤดูท่องเที่ยวปี 2568-2569 เจ้าหน้าที่ระบุว่าการตรวจสอบจะยังคงดำเนินต่อไปตลอดช่วงฤดูท่องเที่ยวปี 2568-2569 โดยให้ความสำคัญกับกรุงเทพฯ ภูเก็ต และเชียงใหม่เป็นอันดับแรก.
ในจังหวัดภูเก็ต เจ้าหน้าที่ได้เริ่มตรวจสอบทรัพย์สินที่ไม่ได้รับอนุญาตในเขตแหล่งท่องเที่ยวยอดนิยมแล้ว และเตือนเจ้าของชาวต่างชาติถึงการดำเนินคดีที่อาจเกิดขึ้น.
เมื่อรายได้จากการเช่าเพิ่มขึ้น รัฐบาลก็ให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการภาษีและการปฏิบัติตามกฎระเบียบอย่างเหมาะสม กรมสรรพากรยืนยันว่ารายได้จากการเช่า ไม่ว่าจะถูกกฎหมายหรือไม่ ก็ยังคงต้องเสียภาษี และเจ้าของทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติต้องยื่นแบบแสดงรายการ.
ปกป้องการลงทุนของคุณ
ตลาดการเช่าระยะสั้นของไทยยังคงเป็นหนึ่งในตลาดที่มีพลวัตมากที่สุดในเอเชีย แต่สถานการณ์ทางกฎหมายกำลังเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว ผู้ที่ยังคงประกอบธุรกิจโดยไม่ได้รับใบอนุญาตมีความเสี่ยงที่จะโดนปรับจำนวนมาก สูญเสียรายได้ และอาจถึงขั้นถูกดำเนินคดีอาญา.
การทำให้แน่ใจว่าทรัพย์สินของคุณเป็นไปตามกฎระเบียบด้านภาษีและใบอนุญาตถือเป็นสิ่งสำคัญ ไม่ใช่ทางเลือกอีกต่อไป.
สำหรับคำแนะนำอย่างมืออาชีพเกี่ยวกับการปฏิบัติตามข้อกำหนดการเช่าระยะสั้น ใบอนุญาตโรงแรม และการเก็บภาษีการเช่าของไทย, จองการโทรกับทีม Rental Tax Thailand วันนี้.
