ความฝันของ Airbnb มาพร้อมกับเงื่อนไข
หลายคนอาจคิดว่าหาก Airbnb อนุญาตให้คุณลงประกาศขายวิลล่าได้ ก็ต้องเป็นไปตามกฎหมาย แต่ความจริงแล้วซับซ้อนกว่านั้น เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติจำนวนมากเข้าสู่ตลาดโดยไม่รู้ว่าตนเองกำลังละเมิดกฎหมายไทยหลายฉบับ ตั้งแต่กฎหมายการแบ่งเขตพื้นที่และกฎหมายโรงแรม ไปจนถึงการปฏิบัติตามกฎหมายภาษีและการรายงานการเข้าเมือง
และสำหรับผู้มีอำนาจ การไม่รู้ไม่เคยเป็นข้อแก้ตัว
ความเสี่ยงด้านภาษีที่คุณไม่สามารถละเลยได้
หากคุณมีรายได้จากการเช่าที่พักในประเทศไทย คุณอาจกำลังฝ่าฝืนกฎหมายเพียงเพราะไม่ได้จดทะเบียนอย่างถูกต้องหรือไม่ยื่นภาษี ขณะนี้กรมสรรพากรของไทยกำลังเพิ่มการตรวจสอบอย่างเข้มงวด และหน่วยงานด้านภาษีก็เริ่มตรวจสอบผู้ประกอบการ Airbnb ต่างชาติอย่างใกล้ชิด
สิ่งที่มักพลาดไปมีดังนี้:
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (PIT): รายได้จากการเช่าทั้งหมดที่บุคคลธรรมดาได้รับในประเทศไทยต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาของไทย แม้ว่าจะไม่ใช่พลเมืองไทยก็ตาม
- การจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม: หากรายได้จากการเช่า Airbnb ของคุณเกิน 1.8 ล้านบาทต่อปี และคุณดำเนินกิจการเชิงพาณิชย์ คุณจะต้องลงทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มและเรียกเก็บ 7% จากการเช่า
- โครงสร้างองค์กร: หากคุณถือครองทรัพย์สินที่ให้เช่าผ่านบริษัทไทย รายได้จากการเช่าของคุณจะต้องเสียภาษีนิติบุคคล ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และอาจต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มด้วย ซึ่งทั้งหมดนี้มีกำหนดเวลาและเอกสารประกอบของตัวเอง
กับดักความเป็นเจ้าของ: โครงสร้างผู้เสนอชื่อและความเสี่ยงด้านรายได้
เจ้าของวิลล่าชาวต่างชาติจำนวนมากในประเทศไทยได้จัดตั้งบริษัทไทยขึ้นเพื่อซื้อและถือครองที่ดิน ซึ่งมักได้รับคำแนะนำให้หลีกเลี่ยงข้อจำกัดในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ อย่างไรก็ตาม การทำเช่นนี้มีความเสี่ยงร้ายแรง
ประเทศไทยมีกฎหมายที่เข้มงวดต่อ ผู้ถือหุ้นที่ได้รับการเสนอชื่อซึ่งคนไทยถือหุ้นแทนชาวต่างชาติโดยไม่มีการควบคุมทางการเงินที่แท้จริง แม้ว่าข้อตกลงนี้จะได้รับการยอมรับในบางพื้นที่มาหลายปีแล้ว แต่ขณะนี้อยู่ระหว่างการสอบสวนอย่างจริงจัง
คดีเด่นๆ ที่เกิดขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้ แสดงให้เห็นว่าทางการกำลังดำเนินการปราบปราม บริษัทที่ถูกพบว่าใช้สิทธิของผู้ถือหุ้นแบบเสนอชื่อต้องเผชิญกับ:
- การยุบเลิกทางกฎหมาย
- การยึดทรัพย์สิน
- ข้อกล่าวหาทางอาญาสำหรับทั้งฝ่ายต่างชาติและไทยที่เกี่ยวข้อง
การมีโครงสร้างบริษัทอย่างเดียวไม่เพียงพอ คุณต้องใช้มันอย่างถูกต้องด้วย นั่นหมายความว่า รายได้ STR ทั้งหมดจะต้องผ่านบัญชีธนาคารของบริษัท และภาษีจะต้องชำระในนามของบริษัท ไม่ใช่เป็นรายได้ส่วนบุคคล
เราพบเห็นเจ้าของชาวต่างชาติรับเงิน Airbnb เข้าบัญชีธนาคารส่วนตัวโดยตรงเป็นประจำ ขณะที่ถือครองวิลล่าภายใต้บริษัท นี่เป็นสัญญาณเตือนภัยสำคัญ เพราะอาจทำให้คุณถูกตรวจสอบบัญชี เสียภาษีย้อนหลัง หรือแม้แต่ถูกกล่าวหาว่าเลี่ยงภาษี
ผลที่ตามมาจากการไม่ปฏิบัติตาม
สิ่งเหล่านี้ไม่ใช่แค่ความเสี่ยงเชิงสมมติฐาน เคยมีกรณีที่เจ้าของที่พัก Airbnb ต้องเผชิญกับค่าปรับจำนวนมาก รายได้ถูกอายัด ถูกยึดทรัพย์สิน และแม้กระทั่งถูกปฏิเสธวีซ่า ซึ่งมักเชื่อมโยงกับรายได้ที่ไม่ได้รายงานหรือการละเมิดกฎหมายตรวจคนเข้าเมือง
นี่คือบทลงโทษที่อาจเกิดขึ้น:
- ค่าปรับ: สูงสุด 200,000 บาท สำหรับการไม่จดทะเบียนธุรกิจอย่างถูกต้อง พร้อมด้วยค่าปรับการยื่นภาษีล่าช้ารายเดือน และค่าปรับการไม่ปฏิบัติตามภาษีมูลค่าเพิ่ม 500–2,000 บาทต่อการยื่นแบบแสดงรายการภาษี
- การยึดทรัพย์สิน: กรมสรรพากรสามารถอายัดหรือยึดทรัพย์สินได้ หากเชื่อว่าคุณกำลังหลีกเลี่ยงภาษี
- การปิดบริษัท: หากคุณไม่ยื่นแบบแสดงรายการภาษีนิติบุคคลอย่างถูกต้อง คุณอาจเสี่ยงต่อการที่กรมสรรพากรจะปิดบริษัทของคุณ ซึ่งหมายถึงการยึดทรัพย์สินภายในบริษัท (เช่น อสังหาริมทรัพย์ ที่ดิน และบัญชีธนาคาร)
- ข้อกล่าวหาทางอาญา: การยื่นภาษีเท็จหรือไม่รายงานรายได้อาจส่งผลให้ต้องโทษจำคุก โดยเฉพาะในกรณีที่มีเงินจำนวนมากหรือกระทำความผิดซ้ำ
- การตรวจสอบการย้ายถิ่นฐาน: หากคุณไม่ได้ยื่นแบบฟอร์ม TM30 หรือแจ้งแขกอย่างถูกต้อง สถานะวีซ่าของคุณอาจได้รับผลกระทบ ในบางกรณี อาจทำให้ถูกขึ้นบัญชีดำหรือถูกปฏิเสธวีซ่า
ทำไมโฮสต์จำนวนมากถึงโดนจับได้
มีสาเหตุหลายประการที่ทำให้ผู้ประกอบการวิลล่าไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนด:
- เชื่อว่า Airbnb จัดเก็บและชำระภาษีไทยที่เกี่ยวข้องทั้งหมด (ซึ่งไม่เป็นความจริง)
- โดยถือว่าการไม่ได้เป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ในประเทศไทยหมายความว่าคุณไม่จำเป็นต้องเสียภาษีจากรายได้จากการเช่าระยะสั้น (STR) แต่หากรายได้นั้นมาจากประเทศไทย จะต้องเสียภาษีไม่ว่าสถานะผู้มีถิ่นที่อยู่ของคุณจะเป็นอย่างไร
- การคิดว่าคุณสามารถดำเนินการในฐานะเจ้าของส่วนตัวได้อย่างไม่มีกำหนดเวลา ในขณะที่ทางกฎหมาย คุณอาจกำลังดำเนินธุรกิจอยู่
- การใช้โครงสร้างบริษัทเพื่อการเป็นเจ้าของแต่ไม่ถือว่าทรัพย์สินและรายได้ที่ได้รับเป็นสินทรัพย์ของบริษัท
สิ่งที่คุณสามารถทำได้เพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนด
การปฏิบัติตามกฎอาจฟังดูยุ่งยาก แต่สามารถจัดการได้มากกว่าการเผชิญกับการตรวจสอบหรือการดำเนินคดีทางกฎหมาย
นี่คือสิ่งที่คุณต้องทำ:
- ลงทะเบียนขอเลขประจำตัวผู้เสียภาษี หากคุณถือครองสินทรัพย์ในนามของคุณหรือได้รับเงินปันผลจากบริษัท
- ยื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยใช้แบบฟอร์มที่ถูกต้องและรวมรายได้จากการเช่าที่ประเมินได้ทั้งหมดหากคุณตรงตามเกณฑ์
- ลงทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม หากรายได้ของคุณเกินเกณฑ์ และออกใบกำกับภาษีให้ถูกต้อง
- รายงานแขกไฟล์ (TM30) ภายใน 24 ชั่วโมงหลังจากที่แขกมาถึง
- เก็บบันทึกรายละเอียด — รวมถึงรายรับ รายจ่าย บันทึกแขก และการโอนเงินผ่านธนาคาร
- รับคำแนะนำจากมืออาชีพ — อย่าเดาหรือพึ่งพาฟอรัมออนไลน์
เราอยู่ที่นี่เพื่อช่วยเหลือคุณ
ที่ Rental Tax Thailand, แผนกหนึ่งของ Expat Tax Thailandเราเชี่ยวชาญในการช่วยผู้ประกอบการวิลล่า Airbnb รับมือกับสถานการณ์ภาษีและการปฏิบัติตามกฎหมายที่ซับซ้อนของประเทศไทย
อย่ารอให้มีคนมาเคาะประตู ดำเนินการให้ Airbnb ของคุณเป็นไปตามข้อกำหนดอย่างครบถ้วน
เราจะประเมินการตั้งค่าของคุณ ตอบคำถามของคุณ และช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่ซ่อนอยู่
